04-09-2020
Fondo salva casa: quando puoi bloccare il pignoramento della banca.
Il c.d. Decreto fiscale ha introdotto un`importante opportunità per il debitore che abbia in corso una procedura di pignoramento della prima casa da parte di un istituto di credito: infatti, al fine di fronteggiare i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, viene concessa la possibilità di sospendere l`esecuzione immobiliare in corso e, al ricorrere di determinate condizioni, "salvare" il bene oggetto della procedura (motivo per cui il rimedio è stato denominato "fondo salva-casa"). L`art. 41 bis del Decreto Legge n. 124 del 26 ottobre 2019 ha infatti previsto la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere, oppure un finanziamento a una banca diversa, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, destinato ad estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa e con il beneficio dell`esedebitazione del debito residuo. Quando si può far ricorso alla procedura? Affinchè si possa accedere al c.d. Fondo Salva Casa è necessario che ricorrano le seguenti condizioni: 1) colui che chiede la rinegoziazione del mutuo o il finanziamento deve essere un CONSUMATORE, cioè agire per scopi estranei alla propria attività imprenditoriale, commericiale, professionale o artigianale. Il consumatore, inoltre, non deve avere in corso una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento di cui alla L. 3/2012. 2) Il creditore che ha avviato la procedura di esecuzione immobiliare deve essere un soggetto che esercita l`attività BANCARIA o una società veicolo di cui alla L. 130/1999; 3) il debito del consumatore deve essere sorto da un MUTUO IPOTECARIO (di I grado) concesso per l`acquisto della PRIMA CASA e, alla data di presentazione dell`istanza di rinegoziazione, deve essere stato RIMBORSATO ALMENO IL 10 % DEL CAPITALE ORIGINARIAMENTE FINANZIATO; 4) deve essere PENDENTE un`ESECUZIONE IMMOBILIARE sul bene oggetto di ipoteca, il cui PIGNORAMENTO sia stato NOTIFICATO nel periodo compreso tra il 01 gennaio 2010 e il 30 giugno 2019. Il creditore che ha avviato la procedura deve essere il soggetto che ha concesso il mutuo e NON DEVONO ESSERE INTERVENUTI ALTRI CREDITORI. Tuttavia, è comunque possibile presentare l`istanza laddove i creditori intervenuti depositino una rinuncia agli atti esecutivi, prima della presentazione della richiesta di rinegoziazione. 5) L`istanza di rinegoziazione può essere presentata UNA SOLA VOLTA nel medesimo processo esecutivo e va avanzata ENTRO IL 31 DICEMBRE 2021. 6) Il debito complessivo per cui si chiede la rinegoziazione o il finanziamento DEVE ESSERE INFERIORE A 250.000 (calcolato ex art. 2855 c.c.). 7) L`importo offerto non deve essere inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta, ovvero al valore del bene come determinato in sede di "perizia" nel caso in cui non sia stata ancora fissata l`asta. Però, se il debito complessivo è inferiore a tale valore, l`importo offerto non può essere inferiore al debito come indicato nel punto 6 qui sopra. 8) Il rimborso dell`importo finanziato o rinegoziato deve avvenire con una DILAZIONE NON SUPERIORE A 30 ANNI DALLA DATA DELL`ACCORDO DI RINEGOZIAZIONE e, in ogni caso, non superiore a una durata in anni che, sommata all`età del debitore, superi il numero di 80. Come si richiede la rinegoziazione? Il debitore e il creditore procedente devono presentare un`istanza congiunta al Giudice e, se ricorrono le condizioni ricordate poc`anzi, il processo esecutivo viene SOSPESO PER UN PERIODO MASSIMO DI 6 MESI, lasso di tempo nel quale le parti andranno a definire un possibile accordo di rinegoziazione o, in alternativa, si procederà al nuovo finanziamento, al fine di "chiudere" la procedura in corso. La vera novità: l`intervento di parenti o affini. Posto che la procedura sopra delineata ricalca, nella sostanza, gli accordi di rinegoziazione e gli accordi c.d. "a saldo e stralcio", già noti alla prassi, pare che la vera novità della norma sia da rinvenire nella possibilità di accordare la rinegoziazione o il finanziamento del mutuo a un PARENTE O AFFINE FINO AL TERZO GRADO, qualora il debitore non abbia il merito creditizio tale da poter ottenere personalmente tali "benefici". Ove il parente o l`affine ottengano la rinegoziazione o il finanziamento, il Giudice dell`esecuzione emetterà il decreto di trasferimento dell`immobile in loro favore, ma per i successivi CINQUE ANNI sarà riconosciuto al debitore e alla sua famiglia il DIRITTO DI ABITAZIONE DELL`IMMOBILE, a condizione che vi mantengano la residenza. Nel medesimo termine di 5 anni dal trasferimento al parente o affine, al debitore è accordata la possibilità di riottenere la proprietà dell`immobile, previo rimborso degli importi già corrisposti dal parente/affine e con accollo del mutuo residuo. Avv. Alberta Martini Barzolai